Opłaty i Reklama
Leksykon architektury
Antyki
Projekt skansen
Polecamy
Wycena Valuation
Konserwacja
Wypoczynek
Kredyty Financing
Polowanie
Kaza Invest with Us
Słownik Dictionary
Warszawa retro
Akty prawne
Procedury Procedures
Cudzoziemcy Foreign
Porady
Firmy
Projekt PP
Regulamin serwisu
Obok - magazyn
Filatela
Korzenie
Almanach Zabytków
Vip
Media
Przetargi Nowość !
Partnerzy
Kalkulator




Jesteś tutaj->www.kaza.com.pl->Procedury Procedures

Najważniejszy pomysł

Pan na włościach

Jeśli kupisz tanio zabytek, czyli obiekt drogi w utrzymaniu, musisz wiedzieć, że gospodarujesz w nim pod okiem służb konserwatorskich. Musisz uzgodnić z nimi wszystkie poważniejsze decyzje budowlane.

Pamiętaj : możesz zostać właścicielem zabytku przez przypadek i potem srodze tego żałować. Nie każdy sprzedający informuje kontrahenta, że kupuje obiekt zabytkowy. Zwykle widać to na pierwszy rzut oka, ale nie każdy zabytek to od razu pałac z parkiem. Na Opolszczyźnie np. jest około 200 takich kompleksów, a w rejestrze zabytków wpisanych jest aż 3.200 obiektów. Zabytkiem jest każdy obiekt o istotnym znaczeniu historycznym. Do tego trzeba doliczyć budowle wpisane do ewidencji zabytków - trafiają do niego te mniej ważne, objęte nieco luźniejszym nadzorem.

- Czym ryzykuje osoba, która nie sprawdziła, że kupuje zabytek? Po pierwsze: zapłaci za dużo, bo nie wie, że mogła skorzystać z 50-procentowej bonifikaty. (Uwagi autora serwisu Kaza: dotyczy tylko nieruchomości zakupionych od Skarbu Państwa).
Po drugie: nie ma świadomości, że wymyślony przez nią plan zagospodarowania obiektu musi uzyskać akceptację służb konserwatorskich - mówi wojewódzki konserwator zabytków w Opolu Maciej Mazurek.

Transakcję zaczynamy od wizyty u konserwatora i sprawdzenia, jaki status ma wypatrzony obiekt. Koniecznie trzeba też udać się do właściwego urzędu gminy, by sprawdzić, co zapisano na temat tego obiektu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Możemy wpaść w pułapkę: kupujemy pałac, żeby zrobić w nim hotel, a potem okaże się, że plan nie zezwala na takie akurat jego przeznaczenie.
Uwaga: trzeba koniecznie pamiętać, że wspomniana 50-procentowa bonifikata objęta jest pewnymi obostrzeniami.

- Kiedyś była automatyczna, ale od 2001 roku obowiązują inne przepisy. W akcie notarialnym zapisujemy bonifikatę w wysokości 5 proc., a na pozostałe 45 proc. trzeba przedstawić faktury dokumentujące, że nabywca wykonał prace zabezpieczające obiekt. Bonifikatę wymyślono po to, by kupujący miał za co dbać o zabytek - tłumaczy Ireneusz Racławicki z Agencji Nieruchomości Rolnych w Opolu.
Gospodarowanie zabytkiem odbywa się pod fachowym nadzorem. Przed przystąpieniem do prac trzeba sporządzić dokumentację techniczną i przedłożyć ją wojewódzkiemu konserwatorowi zabytków, który na jej podstawie wydaje pozwolenie na prowadzenie prac przy obiekcie zabytkowym.

Nadzór ten nie jest aż tak dotkliwy, jak się o nim mówi. Konserwator pilnuje tego, co najważniejsze, przede wszystkim bryły budynku. Nieco liberalniej podchodzi do zagospodarowania wnętrz, bo ma przecież świadomość, że właściciel musi kupiony obiekt jakoś sensownie wykorzystać, zresztą każdy przypadek jest inny.

Nabywca szczególnie cennego zabytku może się ubiegać o dodatkowe środki z kasy państwa, któremu też musi zależeć na ocaleniu kulturowego dziedzictwa. Czasem wszyscy zainteresowani wspólnie zabiegają o znalezienie środków na uratowanie wytypowanego obiektu. Przykładem XIII-wieczny kościół minorytów w Brzegu (jedna z najstarszych świątyń gotyckich na Śląsku), który przejęła niedawno kuria arcybiskupia z Wrocławia: na jego ratowanie środki wyłożył i urząd generalnego konserwatora zabytków, i kancelaria premiera, która wykorzystała fundusze na usuwanie skutków powodzi.

Konserwator czuwa

Nabywca pałacyku musi wiedzieć, że na posiadaczu zabytku ciążą określone zobowiązania, zwykle jasno sprecyzowane w akcie notarialnym. Do tej pory z
ich egzekucją bywało różnie, ale ma się to zmienić. W Opolskiem trwa lustracja zabytków, która już zaowocowała pierwszymi nakazami wydanymi przez wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Służby konserwatorskie ścigają niesolidnych gospodarzy zabytkowych obiektów. Opolski konserwator Maciej Mazurek wydał w ostatnim czasie 33 nakazy podjęcia prac zabezpieczających najbardziej zagrożone obiekty. Aż 9 z nich to nakazy bardzo pilne. Nie ma znaczenia, kto akurat jest właścicielem obiektu: na liście jest i prywatny pałac w Kopicach, i należący do gminy
zamek w Głogówku (jego wieży grozi zawalenie).

Co będzie, jeśli nakazy zostaną zignorowane? Służby konserwatorskie chciałyby wykorzystać możliwości, jakie daje ustawa o ochronie zabytków: jeśli właściciel dopuszcza do degradacji zabytkowego obiektu, to może, on zostać odebrany i przekazany na rzecz skarbu państwa bez odszkodowania. Na Ppolszczyźnie jest już taki precedens: władze Głubczyc odzyskały właśnie nieopatrznie sprywatyzowany przed laty obiekt ratusza.

Konserwator może też wydać nakaz tymczasowego zajęcia - procedurę tę stosuje się w przypadku zabytków ruchomych, na przykład rzeźb. Kiedyś trzymano się zasady, że zabytki należy chronić in situ, czyli w ich naturalnym miejscu, ale zwyciężyła idea, że lepiej je dać w depozyt, niż pozwolić na ich degradację. Dzięki temu uratowano cztery rzeźby z Rogowa, na dniach Muzeum Śląska Opolskiego zabierze trzy obiekty (dwie rzeźby i ołtarz) z Kopic.

Pałac z drugiej ręki

Czy łatwo kupić zamek? Oczywiście, na przykład dzisiaj komornik wystawia na sprzedaż zrujnowany zamek w Łące Prudnickiej. Co prawda większość zabytkowych rezydencji została zagospodarowana na początku lat 90., ale cały czas znajdują się we wtórnym obiegu.

Z danych wojewódzkiego konserwatora zabytków w Opolu Macieja Mazurka wynika, że tylko na Opolszczyźnie do kupienia jest w tej chwili ponad 90 takich obiektów. Zdecydowana większość z nich to zamki z drugiej ręki, których obecny właściciel chce lub musi się pozbyć.

Opolski oddział Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa (dziś: Agencja Nieruchomości Rolnych) na początku lat 90. przejął od skarbu państwa około 120 zabytkowych pałacyków często razem z parkami; 80 proc. sprzedał, kilkanaście wydzierżawił, reszta została, bo mieszkali w nich lokatorzy (zwykle byli pracownicy PGR-ów).

- W tej chwili mamy na sprzedaż tylko trzy obiekty: w Wierzbicy Górnej, gmina Wołczyn, w Milicach, gmina Pawłowiczki i w Lasowicach Wielkich - mówi Jerzy Olszowy z ANR w Opolu.

Liczba zamków do wzięcia może wzrosnąć na skutek kontroli podjętych przez nadzór konserwatorski. W najbliższych latach mogą stracić zamki ci właściciele, którzy nie wywiązują się z zobowiązań zapisanych w akcie notarialnym. Odebrane obiekty przejdą na rzecz skarbu państwa, a konkretnie miejscowego starosty.

Ile to kosztuje?

To zależy. Głównie od stanu zabytku, ale także od jego prawnej sytuacji - wiadomo, że obiekt wystawiony na licytację przez komornika będzie
odpowiednio tańszy. Zamek w Łące Prudnickiej idzie pod młotek (to już druga licytacja) za 358 tys. zł. Mały dworek w Brynicy poszedł tylko za 20 tys. zł, a za pałac we Frączkowie pod Nysą trzeba było wyłożyć 1 mln 400 tys. zł. Za typowy na Opolszczyźnie kompleks pałacowo-parkowy trzeba zapłacić od 200 do 400 tys. zł.

Ostateczna cena zależy od liczby kupców, których zwykle nie ma zbyt wielu. Z reguły do pierwszego przetargu nikt nie przystępuje, w drugim cena wywoławcza jest więc o 30-50 proc. niższa. Jeśli i drugi przetarg nie dochodzi do skutku, zaczynają się negocjacje, wtedy kontrahent może się potargować.

Najważniejszy pomysł

Potencjalny nabywca musi mieć środki na utrzymanie zabytku, bo będzie o to pytany przed podpisaniem aktu notarialnego. Trzeba mieć ogromne pieniądze na renowację i utrzymanie zamku, albo sprawić, by zamek sam na siebie zarabiał. Są przykłady wzorcowego zagospodarowania zabytków: zamek w Kamieniu Śląskim, który opolska kuria zamieniła w piękne centrum konferencyjne, albo pałac w Lewinie Brzeskim, w którym gmina urządziła gimnazjum.

- Nie znaczy to, że radzą sobie tylko właściciele publiczni. Mamy też zabytki, które trafiły w prywatne ręce i są bardzo mądrze wykorzystane.
Przykładem może być obiekt w Jakubowicach w gminie Pawłowiczki, w którym działa dom opieki nad starszymi osobami - mówi Ireneusz Racławicki z opolskiego oddziału Agencji Nieruchomości Rolnych.

Z jego doświadczeń (a wie sporo, bo pisze książkę o opolskich zamkach) wynika, że pałacyki najlepiej sprawdzają się w roli klinik lub obiektów hotelowych. Poważnym problemem jest za to wykorzystanie całej zamkowej infrastruktury: folwarków, gorzelni, spichlerzy, czworaków. To wyzwanie, z którym radzi sobie niewielu właścicieli. I zwykle jest tak, że nawet jeśli sam zamek jakoś się trzyma, to jego gospodarcze zaplecze popada w ruinę.

Marek Świercz

Źródło:
Przedruk za Dziennikiem Zachodnim z dnia 14.06.2004



Copyright 2002-2017 by KAZA. All Rights Reserved.
Korzystanie z serwisu oznacza akceptację regulaminu.